住宅专项基金被称为商品房“养老金”。购房者买下新房的那一刻，就要为自己的新房交纳一笔这样的专款。

    而当新房变旧房，当它在风雨兼程中慢慢变老时，当它像人一样需要医治时，这笔先前储存的“养老金”就会开始发挥作用。

    6月，一项与“养老金”密切相关的政策开始在苏州实施。理论上而言，此次发布的新政将为购房者“减负”，商品房“养老金”缴得少了。但另一些问题显然立即浮出了水面；少缴是怎么个缴法？会不会影响到将来的使用？

新政解读

房屋“养老金”正在减负

    本地房价的攀升，购房者在买房时要交的各种税款，专用金额钱也越来越多。特别是那些高档房屋消费者，过去一直承担着最高比例为3%的维修基金，给房子上的“养老保险”不小。因此，很多人也习惯把住宅专项维修基金称为“最高档养老金”。

    此次市房管局对维修基金收费标准进行调整，取消了不同物业类型之间的不同交纳标准，只分有电梯房和无电梯房的不同交纳标准，可以说，是一次减负的大动作。具体来看，新政亮点有三：

看点一：各类房屋不作区分，确定1500元为每平方米平均造价

    新政确定了苏州各类房屋建筑安装工程造价的平均值为1500元/平方米，即对高层、小高层、多层、别墅、和商业、非住宅用房等不同形态和用途的房屋将作不作区分。这相比未调整之前按不同物业类型交纳2%-3%有了重要调整，此次新政统一了各种物业类型，统一按平均值1500元/平方米的基数计算。

看点二：按有无电梯区分5%和8%缴存比例

    新政将按有电梯房和无电梯房作为不同的收费标准，即购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米交存； 购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米交存。作为一项切实减轻购房者压力的政策，新政还对含动迁安置房等在内的定销商品房进行了特殊优惠。对定销商品房不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米交存； 配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米交存。

    尽管只有数千元的降幅，但对于中低收入家庭而言，这已经是一笔可喜的节约支出了。

看点三：取代按购房款缴交老办法，将减轻购房者负担

    根据新政颁布之日起，即房产证在新政颁布之后的房子均按照目前本市建安成本造价推算。将取代按购房总款交纳的老办法，从而减轻了大部分购房者的压力。市房管局有关负责人表示：今后建安造价如出现较大幅度的变化，这项“养老金”的标准也会适时调整。

当前疑惑

调整范围是否涵盖全大市

    记者从房管部门了解到，此次调整的范围包括苏州古城区、吴中区、相城区、园区、新区，上述区域将统一实行无电梯和有电梯的交存方式。

    不过，太仓、吴江等各县级市仍将根据本地区实际情况，各自确定各类房屋建安造价的平均值，交存比例在每平方米造价的5—8%内掌握。

是否所有购房者都受益

    对于新政，购房最关心的莫过于“我要缴多少钱”这一问题。江苏一律师事务所的陆律师告诉记者，最近就有不少新政房或即将要购房的业主前来咨询。

    黄小姐于07年7月买下了一套多层无电梯房，7300元/平方米，88平方米总价64万元。当时按4%契税，交纳了25600元，其中包含总房价2%的住宅专项维修基金12800元。由于新政策是按照颁布之日起实施，即房产证在新政颁布之日拿的按新政策实施，还没有办理房产证的黄小姐，将可以按无电梯75元/平方米的标准交纳维修基金。该楼盘开发商则表示，将向黄小姐这样的业主退回差价，即12800-（75元/平方米*88平方米）=6200元。

    那么是否所有的购房者将因此受益呢？（见下表）

    不难看出，新政下，实际越贵的房子越划算。不同的物业类型按房管部门先前的比例如纯独立式、联排别墅，购房人按购房款的1%缴交维修基金； 高层、小高层商品房或设有电梯的多层商品房（写字楼、酒店式公寓等），购房人按购房款的3%缴交维修基金； 不带电梯的多层住宅按购房款的2%缴交维修基金与上周出台的新政来比较，都有不同程度的降幅，实实在在的为购房者“减负”。

“养老金”少了是否影响将来维修

    “买得起高端物业的业主也不会太在意这样一笔钱，就像给自己交养老金一样，交得起草多使用得也越多。但现在维修基金交得少了，将来小区内要修整时，质量会受影响吗？”某楼盘业主委员会主任陈小姐提出了这样的疑问。

    对此，市房管局业内人士表示，出台新政前，有关部门经过了严格的审计，维修基金减少的百分比是经过论证的。钱存入专用银行帐户后，利息也是一种补给。若干年后，仍足以应付小区公用设施的维修费用。当然，目前国家对于维修基金可以怎么用等问题还缺少详细的执行规定，新政实施后，“养老金”少了，实际就对业主委员会提出了更高的要求，有限的钱必须精用，为住宅小区提升质量服务。

现状调查

八成交钱者不知“家底”

    记者从房屋局得出数据，自苏州从2002年8月1日开始征收住房专项维修基金以来，苏州大市基金余额已达
40亿元左右，其中包括财政专户14.5亿，银行定期存款21.1亿,余下的4.4亿则是刚存入存款账户。

市民是否知道自己的“家底”呢？

    在对不同小区居民随机调查后，记者发现，有近八成的人对维修基金不甚明了。

    都市花园小区的赵先生是在2003年买的房子，交了近8000元的维修基金。由于不清楚维修基金的规定，这几年从来没有关心过钱的下落。“这样一个成熟的小区，几百户业主都交了这笔钱，加起来应该有几百万了，可当初就只有一张发票，到现在也应该还没派上用场吧。”

    “我只记得买房的时候要交这笔钱，不然就办不到房产证，但是不知道这是用来做什么的。”贵都花园的张先生则说。

    而对于维修基金交到哪儿去，现在在什么地方的问题，回答更是五花八门。有的说在房管局，有的说在开发商，有的说在小区物业，还有的称应该在银行。

专门账户看管40亿“养老金”

    “维修基金分为两大块：商品房维修基金和房改房维修基金。前者基本未动用，这是由于商品房卖出时是有保修期的，这个时期房子出现需要维修的地方，由开发商或物业公司进行维修；苏州自2002年才开始收取维修基金，房子即使过了保修期也都还比较新，很少出现有公共设施等损坏。”市房管局计划财政处的谢处长表示，居民无需担心这笔资金就这样睡在专户里，截止2007年底，古城区共有5.2894亿元,光利息就产生了2145.25万元。

    古城区的维修基金都是由市房管局建立专门的帐户，收入和支出则由市财政局监管，做到专款专用。新区和园区也各区的财政局或房管局建立帐户，进行监管。

    园区一家物业公司的经理则告诉记者，现在很多小区设施的维修都包括在业主所交纳的物业费中。要动用业主买房时所交纳的维修基金必须经过2/3以上的业主同意，条件很严格。也有一些业内人士建议，对于这样一大笔钱，可以统一为业主购买基金、国债、或不采取一次性收取的办法，按年收、让业主的钱付得轻松，用得更到位。